CMBS 是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities）的縮寫。

CMBS 指的是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款集中在一個組合抵押信貸池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。它以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源。

CMBS 具有諸多優(yōu)勢。對證券發(fā)起人而言，能提供更有效、成本更低的融資來源，使其融資來源多元化，還能將相對不流動的金融資產(chǎn)變成可交易的，補充資金用于再融資，也有助于提高財務(wù)比率。對投資者來說，能提供比同等期限政府債券更高的收益，且信用、期限和支付結(jié)構(gòu)多樣靈活，能滿足不同需求。

CMBS 誕生于 1983 年的美國，經(jīng)過多年發(fā)展，已成為一種成熟穩(wěn)定的融資手段。在中國，CMBS 也在逐漸發(fā)展。2005 年相關(guān)管理辦法的公布，為其發(fā)行提供了初步法律框架。2006 年，萬達(dá)集團(tuán)成功融資近十億元人民幣，開創(chuàng)國內(nèi)先例。

目前，商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，CMBS 或成為商業(yè)物業(yè)去庫存的有效途徑。它能為商業(yè)物業(yè)提供長期資金，優(yōu)化融資成本和資本結(jié)構(gòu)，激勵開發(fā)商關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力。

不過，國內(nèi) CMBS 仍面臨一些問題，如多起違約事件暴露了其結(jié)構(gòu)性缺陷。原始權(quán)益人通常為融資方的母公司或關(guān)聯(lián)方，常見的是單一借款人交易，需關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和營運水平以防范風(fēng)險集中。雙層 SPV 模式存在信托財產(chǎn)獨立性難以保障、資金混同等問題，且交易安排仍依賴主體信用擔(dān)保，放大了投資人風(fēng)險。

為了讓國內(nèi) CMBS 更好地發(fā)展，需要在法律上明確信托財產(chǎn)獨立性，從“強主體”向“強資產(chǎn)”過渡，關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，提升運營效率以優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

（圖/文/攝：太平洋汽車 整理于互聯(lián)網(wǎng)）