|
三問：誰來監(jiān)督物業(yè)公司收費(fèi)？
記者在采訪中聽到很多業(yè)主說，小區(qū)公共停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底是多少，業(yè)主沒有話事權(quán)。即便收起來的停車費(fèi)，也是一本糊涂賬，很少有物業(yè)公司向車場主（業(yè)主）說明。
有業(yè)主稱，小區(qū)公有停車場按照物價(jià)部門確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的費(fèi)用應(yīng)返還業(yè)主，真正體現(xiàn)“誰投資誰受益”的原則。部分物業(yè)管理公司則認(rèn)為，公共停車場所收的費(fèi)用，只是用來彌補(bǔ)物業(yè)管理維護(hù)費(fèi)之不足，最終還是為了業(yè)主的共同利益，不應(yīng)受到非議和反對(duì)。
但鄒家健說，以深圳景田路某小區(qū)為例，該小區(qū)有400住戶，有車的業(yè)主近300戶，以每月每車交停車費(fèi)250元計(jì)，該小區(qū)一個(gè)月可收7.5萬元，一年就收90萬元，加上臨時(shí)停車每次5元，一年下來的停車費(fèi)總共有上百萬元。這只是個(gè)規(guī)模較小的小區(qū)，如像梅林一村這樣的有上千業(yè)主的小區(qū)，一年的公共停車場收費(fèi)就達(dá)幾百萬元，這樣一筆巨款怎么花？作為車場主的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該有知情權(quán)。
律師劉子龍認(rèn)為，如果管理公司只收取業(yè)主非營利性標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)，這一部分費(fèi)用可歸管理公司所有。如果不考慮“土地為全體業(yè)主所有”這一事實(shí)，而執(zhí)意按經(jīng)營性標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收費(fèi)，自然會(huì)引出業(yè)主向物業(yè)公司討還土地使用費(fèi)的事來。
深圳南光物業(yè)管理公司的一位張姓負(fù)責(zé)人說，他們所管小區(qū)的車位收費(fèi)，包括部分商業(yè)用房租金，每三個(gè)月向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公布一次。這部分錢主要是用于小區(qū)管理服務(wù)，如有贏余，可用于降低小區(qū)業(yè)主的管理費(fèi)。
但還是有小區(qū)業(yè)主抱怨：物業(yè)公司收了錢誰來監(jiān)督花？似乎現(xiàn)在還沒有這方面的規(guī)定。
四問：業(yè)主丟車物業(yè)公司賠不賠？
有物業(yè)管理公司稱，他們只是代業(yè)主收取車場費(fèi)，最終錢還是用在業(yè)主身上，而并不是物業(yè)公司的營利。業(yè)主如在自家土地上丟了車，那只有自己負(fù)責(zé)。
但劉子龍律師認(rèn)為，不管是不是業(yè)主，如在小區(qū)停車場丟了車，物業(yè)公司都應(yīng)賠償，這是天經(jīng)地義的。第一、權(quán)利與義務(wù)平等是民法的基本原則，只要收取了停車的費(fèi)用，就應(yīng)履行保管的義務(wù)；第二、不論以什么名義，“場地使用費(fèi)”也好，“車位使用費(fèi)”也好，“場地租金”也好，所收費(fèi)用都是車輛存放的費(fèi)用，物業(yè)公司可以隨心所欲叫出許多花樣，但都無法改變這個(gè)事實(shí)本身。第三、“收5元錢的停車費(fèi)賠幾十萬元的車不公平”的說法不成立。以一輛30萬元的轎車為例，存一小時(shí)物業(yè)公司收5元錢，這一價(jià)位已是相當(dāng)高了。一輛30萬元的車一年的保險(xiǎn)費(fèi)為4800元，平均費(fèi)用每小時(shí)不到6角錢。車輛丟失后，保險(xiǎn)公司須按保單約定承擔(dān)賠償責(zé)任。如果連業(yè)主的車都看不住，還有什么資格搞物業(yè)管理？
鄒家健說，在國家即將實(shí)施的新的物業(yè)管理?xiàng)l例中，有一條“物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”小區(qū)業(yè)主車輛丟失也應(yīng)屬于此列。他說，他所在的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，合同上特地加上了這一條。
據(jù)稱，目前法院在判決小區(qū)業(yè)主丟車、物業(yè)管理公司該不該賠的案件時(shí)，有兩種截然不同的結(jié)果：有的判賠，有的判物業(yè)公司無責(zé)。廣東星晨律師事務(wù)所律師顧東林說，在目前法規(guī)尚無明確規(guī)定的情況下，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，最好事先與物業(yè)管理公司有合同約定,而物業(yè)公司也可通過保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)。
五問：相關(guān)法規(guī)缺位到何時(shí)？
深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長劉政說，停車場經(jīng)營看似一件小事，但涉及的法律關(guān)系頗為復(fù)雜，這里有車場主體資格、停車場占用土地性質(zhì)、停車合同類型、停車價(jià)格、安全措施、法律責(zé)任等等問題。停車場類型又如此的多：有專用的也有公共的，有封閉的也有開放的，有收費(fèi)的也有不收費(fèi)的，有有人看管的也有無人看管的等等。這些類型相互交叉組合，認(rèn)定其法律性質(zhì)相當(dāng)困難。
汽車進(jìn)入家庭已是大勢所趨，隨著汽車增多，車主與停車場經(jīng)營者之間的矛盾日益突出，糾紛不斷，但目前這方面的規(guī)定又不太明確，法院的判例又各有千秋，老百姓無所適從。因此，有必要制定一個(gè)專門的地方法規(guī)或地方規(guī)章予以規(guī)范。
[上一頁] [1][2]
 |
